Curso de economía para tertulianos. Capítulo 2 – El apalancamiento

Antes de seguir nuestro curso de economia para tertulianos hacía la economica macro, vamos a detenernos un capitulo mas en la economia financiera, y vamos profundizar en algo muy interesante y muy importante:

Como la rentabilidad depende del apalancamiento – el grado de endeudamiento.

Si has leido bien el primer capitulo ya has entendido en forma intuitiva los principios de un balance y la cuenta de resultados. El balance es una foto instantanea de tu situacion financiera y la cuenta de resultados mide el flujo de recursos sobre un periodo.

Vamos a inventar un ejemplo muy realista. En España es muy común que la gente compra apartamentos para ponerlos en alquiler. Vamos a estudiar un ejemplo tipico con datos realistas. En el ejemplo compramos el apartamento el 31 de diciembre de 2015 y estudiamos el balance y el resultado un año mas tarde.

Hacemos dos casos, en el primer caso compramos el apartamento sin hipoteca, lo pagamos con nuestos ahorros. En el segundo caso tendremos apalancamiento, es decir compramos el apartamento con 10% de nuestro dinero y 90% de hipoteca. Estudiando estos dos casos vamos a entender lo que es apalancamiento y como afecta la rentabilidad de una inversion.

Delimitamos el estudio al proyecto en si, pensamos que el proyecto de comprar el apartamento es como una empresa temporal con su contabilidad propia. Por efectos pedagogicos simplifiamos los balances y la cuenta de resultado, pero en lo esencial sigue siendo calculos correctos y realistas.

Caso 1. Comprar el apartamento sin hipoteca

Nuestro balance inicial despues de comprar el apartamento es el siguiente:

Post CEPT, capitulo 2, tabla 1.jpeg

Recordamos que a la izquierda tenemos los activos, las cosas concretas, es decir, nuestra cuenta y nuestro apartamento en en este caso. A la derecha no hay “cosas concretas”;   el pasivo y el patrimonio neto describe el aspecto juridico del lado activo.

Hemos comprado el apartamento con nuestros ahorros que estaban en nuestra cuenta en el banco que ahora ha quedado en cero. Nuestro activos constan de un apartamento valorado en 300.000 euros. Al otro lado, vemos que no tenemos hipoteca, sino nosotros somos dueños de 100% del apartamento. El 1 de enero 2016  empieza el año y ya tenemos un inquilino que nos pagará 1.500 en alquiler al mes.  El inquilino paga el agua, la luz y el gas, y nosotros pagamos los gastos de comunidad que son de 250 euros al mes. Si multiplicamos el alquiler bruto  por 12 tendremos el alquiler anual. 12 x 1.500 = 18.000 Euros. Los gastos de comunidad seran 12 x 250 = 3.000 Euros en un año.

Ahora podemos hacer nuestra cuenta de resultado despues de un año.

POST Cept, capitulo 2, tabla 2.jpeg

Vemos que hemos hecho un resultado de 15.000 euros.

Cual es nuestra rentabilidad? La rentabilidad es la relacion entre nuestra ganancia y nuestra inversion. La abreviacion en el argot financiero es ROI, Return of Investment, o Retorno de Inversion en castellano. Nuestro ROI en este caso es:

15.000 / 300.000 = 0,05 = 5 %

Nuestro proyecto llega al final del año y debemos hacer un balance.

Post Cept, capitulo 2, tabla 3.jpeg

Vemos que hemos aumentado nuestra cuenta bancaria en 15.000. Como no tenemos deudas este aumento corresponde a nuestro patrimonio neto que también aumenta en 15.000 euros.

Caso 2. El mismo apartamento pero comprado con hipoteca.

En el segundo caso compramos el mismo apartamento, pero con solo 30.000 Euros de nuestro propio dinero y el resto con una hipoteca de 270.000 Euros a 3% de interes y a devolver en 40 años. Tenemos el mismo apartamento, el mismo inquilino, los mismos gastos de comunidad, pero, solo ponemos 30.000  Euros de nuestros ahorros.

El balance inicial en este caso seria:

Post Cept, capitulo 2, tabla 4.jpeg

Ahora entra el mismo inuilino que pagará el mismo alquiler que en el caso 1. Los gastos de comunidad son los mismos. La unica diferencia es que pagamos una cuota anual de hipoteca de 14.850 al año, que es la suma de 6.750 en amortización y 8.100 en interes. Después de un año vemos que nuestro proyecto ha generado el siguiente resultado:

Post CEPT, Capitulo 2, tabla 5.jpeg

La amortizacion de la hipoteca no es un coste, con lo cual no la veremos reflejado en la cuenta de resultado, solo en el balance final.

Vemos que nuestra ganancia ha bajado a 6.900 euros en el caso 2. Pero, como ha evolucionado nuestro ROI?  En el caso 2 nuestro ROI seria:

6.900 / 30.000 = 0,23 = 23% 

En el caso con apalancamiento nuestro retorno ha aumentado desde 5% a 23%. Eso es asi porque el denominador es 30.000 en lugar de 300.000. Es decir, en el segundo caso solo hemos apostado 30.000 Euros, el resto del dinero ha puesto el banco.

Nuestro balance final en el segundo caso es el siguiente,

Post CEPT, capitulo 2, tabla 6.jpeg

Comentarios al balance final. Amortizamos la hipoteca a 40 años con 6.750 euros al año. (270.000 / 40). Utilizamos los ingresos mensuales para pagar la cuota mensual de la hipoteca que en este caso es de 562,50 euros (6.750/12) de amortización mas 675 euros (8.100/12) de intereses. Suman 14.850 al año, o 1.237,50  al mes,  en cuota. Cada mes tenemos un superavit de solo 12,50 euros. Al final del año tendremos 150 euros (12,50 x 12) mas en nuestra cuenta.

Ya hemos visto que nuestra rentabilidad se dispara si tenemos financiacion. Pero solo con una condicion, si el resultado es positivo y si nuestra financiacion es mas barata que nuestra rentabilidad.

Formula de apalancamiento.

Ahora vamos a ver lo mismo, pero volcado a la teoria financiera. Eso nos permite un entendimiento mas principal y profundo. Primero vamos a introducir unos simbolos que describe el balance.

A = Activos

D = Deudas

C = Capital Propio, o patrimonio neto, equity, o capital social, es todo lo mismo

La palabra Equity esta bien ya que elimina las dobles interpretaciones de la palabra “capital” en el termino “capital social”. Pero, como somos reacios a utilizar anglocismos vamos a emplear el termino “Capital Propio” en la continuación. Capital Propio es lo mismo que Patrimonio Neto en los ejemplo anteriores. El Capital Propio es nuestro patrimonio propio neto, la diferencia entre nuestros activos y nuestras deudas. C = A – D

Como vimos en el capitulo 1 y tambien en este capitulo, la suma de deudas mas capital propio siempre igualan los activos. Es decir: A = D + C.  Esta relación podemos ilustrar en una forma grafica muy sencilla,  pero igual de correcta:

 

Figura A, D y C.jpeg

Balance esquematico. Elaboración R.A.

Lo que regula la suma siempre es la C, nuestro capital propio. Repito que a la derecha del balance no hay ninguna “cosa concreta”, el lado derecho solo describe el aspecto juridico de nuestros activos, quien es el dueño de los activos; nosotros o el banco?

Los Activos, las deudas y nuestro capital propio, tiene cada uno sus retornos. Ponemos la letra R a los diferentes retornos.  Rc es el retorno a nuestros inversores, de nuestro Capital Propio, que es lo mismo que ROI. Rd es el retorno de nuestra deuda, es decir lo que pagamos a nuestros acreedores, en ese caso el interes que pagamos al banco. Entonces, el Retorno total, o Rt, puede calcularse como un promedio ponderado de Rc y Rd, es decir poniendolo en relacion a su proporcion.

Rt = Rd x D/(D+C) + Rc x C / (D + C) 

Esto se puede ejemplificar con el siguiente grafico. En la realidad es lo mismo que la formula Dupont.

 

Post CEPT, capitulo 2, figura apalancamiento.jpeg

El principio del apalancamiento. Elaboración R.A.

Rc = el retorno en relacion a nuestro capital propio.  Es el beneficio neto dividido por C, o nuestro capital propio. Rc es lo mismo que ROI

Rd = el retorno a los que tienen nuestra deuda, nuestros acreedores, el coste de financiacion. Es el coste finanicero total dividido por las deudas totales. Rd describe el tipo de interes promedio que pagamos.

Rt = es el retorno sobre todo el balance, es decir en la relacion a todos los activos o la suma de deudas y capital propio. Es el resultado neto mas el coste financiero total dividido por los activos (o la suma de deudas y capital propio),

D/C es el grado de endeudamiento. En nuestro caso 1 el grado de endeudamiento era 0/300.000 = 0. En el caso 2 el grado es de 9. (270.000 / 30.000 = 9)

De la formula Rt = Rd x D/(D+C) + Rc x C / (D + C)  podemos extraer la Rc, que es la medida que realmente nos interesa como inversores.

Rc = Rt + (Rt – Rd) x D / C

 

En el caso 1, sin apalancamiento, Rc será:

A = 300.000

D = 0

C = 300.000

Vemos que en este caso D era 0, con lo cual Rc = Rt

Rc = 15.000 / 300.000 = 5%

Caso 2, con apalancamiento, Rc será:

A = 300.000

D = 270.000

C = 30.000

D/C = 9

Rt = (8.100 + 6.900)  / 300.000 = 5 %

Rd = 3%

Rc = 5% + ( 5% – 3%) x 270.000 / 30.000

Rc = 5% + 2% x 9 = 5% + 18% = 23 % 

Aqui vemos, cuanto mas deuda tenemos, mas Rc tendremos. Con mas palanca mejor retorno, mejor ROI.  Será asi mientras Rt es mayor que Rd. Es decir si tenemos un retorno total mayor que los intereses que pagamos podemos seguir con la palanca.

 

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